寒冬来临，产业地产的破局之路

2018-12-19

牛透社

最近，地产圈的很多朋友都忧心忡忡，大家见了面都在说，寒冬，寒冬真的要来了。

首先是传统房地产携大量资本涌入产业地产，让产业地产成为一个新的风口，竞争对手一时涌现，拿地成本越来越高。

另一方面—— 政府在大力抑制产业房地产化，从国家到地方对主题公园、总部基地、工改园区等接连发布严格政策。拿地的希望也变得渺茫。广东要率先试点取消预售制，现金流变收缩。而房价上涨了这么多年，现在开始下降，大家对收益的预期会普遍下降。 听到的，都是这些坏消息。

再从客户端来看，企业是产业最重要的核心。可是客户那边也过得不太平。

实事求是的说，现在中小微企业发展面临的瓶颈已积累了很多，从产品缺乏竞争力、人才缺乏、企业管理水平有限等自身因素，到融资难、融资贵等外部社会环境的制约。这两年的经济环境有目共睹，企业日子更不好过，创业成本越来越高。例如最近沸沸扬扬的社保费改税问题，若是真正实施，企业在用人成本层面要增加30%，这个比例可能远远高于一些企业的利润率。而融资面，由于资本寒冬，部分投资机构自身都遇到了募资难的问题，对外投资的金额大大缩减。综合这些情况，我们明显感受到：企业的日子也步履维艰，“活下去”的口号不只只是喊喊而已。

“对于企业来说，对办公物业的需求没那么强烈，企业搬迁要考虑问题更多：租金、装修、搬迁、客户、产业链、地段交通、员工住宿通勤……企业可能把更多精力放在业务拓展上，对于办公物业的变更需求并没有那么强烈，这点和房地产完全不同。讽刺的是，一些从传统房地产转入产业地产的新军和对项目抱有快速高回报预期的园区并未意识到这一点，以为园区就是企业的房地产，用卖房的方法来做园区，传统房地产高流转高回报的火热市场养成了一些傲娇和急躁的心态，失去了对产业的敬畏之心、对企业的尊重，很难做好这个市场，产业园区市场估计未来会有一个洗牌期。”
————《ZYQ杂谈》一文

寒冬要来了，那在寒冬期我们能做些什么？可以让我们走的更远，能等到春天的到来，不至于变成“最后一个冬天”？前两天有个投资人在朋友圈发的一张图，来告诫他所投资的企业，我很有感触。

（出自朱元璋征求学士朱升对他平定天下战略方针的意见，朱升说：“高筑墙，广积粮，缓称王。”）高筑墙——建立壁垒；广积粮——重视收入；缓称王——减少支出，尤其是减少因竞价抬的过高的物价类的支出。

压力，逼着产业地产运营者们从“重开发、轻运营”转向了“重合作、重服务”，产业园区已经进入拼运营拼服务的阶段。园区的发展使得经营者已无法再止于基础的物业服务，更需要的，是为入驻企业连接服务的能力。而一些和产业相关、或者和企业深度发展相关的服务我们则称之为增值服务（赋能服务）。

“ 当前，对中小微企业‘大水漫灌式’的服务较多，有针对性、实效性的服务较少，需求匹配度不够，进一步提高服务的覆盖面和精准度是一个建立壁垒的非常好的点。”

对于中小微企业发展，更需要专业的社会化服务机构。这要求必须拥有专业的服务团队，深入服务对象的生命周期，做创业者的“经纪人”长期跟踪服务，在企业关键节点才可以起到作用。

产业地产运营者、服务者作为企业亲近且可信的第三方，尤其具备从园区运营与基础物业服务者的角色，向更有价值的企业服务经纪人角色演变。能持续给企业提供优质企业服务与优惠价格方案，企业对园区运营者的信任和依赖也会持续提升，建立起服务壁垒和用户粘性的壁垒。

很多园区服务者有着优秀的服务意识，为企业进行资源对接，他们有时候心里会有些疑惑，资源对接完了的双方都很满意了，可是服务者只落个名声得到一张“好人卡”（开玩笑）。

我们希望让运营者的服务具有价值感。因此企服优选关注的核心是服务落地和价值链条的构建。我们连接了许多优质的企业服务商，签订了上架协议，凡接入Aispace的产业园区、商办空间内的入驻企业在企服优选平台申请了企业服务，实际支付成单，就会给企业服务商和园区进行佣金分成。同时作为园区运营来讲，因为商务资源有限，企业服务商数量不足的问题，也可交由我们去解决，企服优选专业的商务团队会拓展更多优质的服务商入驻，让园区企业实现除租金收入外的企业服务增值收入。从收入结构上进行改变，让园区经营从传统的租金收益的天花板，可以延伸出新的收入增长点。

企服优选只有一个理念：引进专业机构，让专业的人做专业的事。释放园区运营对自身提供服务的压力，通过线上连接资源、线下服务输出给企业，以此获得广阔服务收益以支撑更好的精细化运营服务。同时通过更专业深入的服务、高知名度的品牌合作商，给园区招商带来优质口碑与影响力，形成良性循环。用服务和口碑建立起壁垒，接入优质服务扩大收入来源，打通智能化管理降低成本。希望在这个寒冬，企服优选能给中小企业带来一抹暖意。

本文作者：签约快讯

责任编辑：签约快讯

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